Сегодня мне попалась статья, с которой я просто обязана вас познакомить. Так как описанная в ней ситуация очень актуальна и порой является причиной срыва сделки, а уж созданием не приятной ситуации (мягко говоря) точно. Это очень мешает нам работать, а нашим клиентам принять правильное решение. Привожу статью полностью.
"Сегодня речь пойдет об участниках рынка недвижимости, о которых как-то никто и не пишет, и не говорит. Однако их влияние на проведение сделок огромно и непредсказуемо. Сегодня я напишу о советчиках. Не о профессиональных консультантах, юристах и риэлторах, которые дают платные дельные советы, а о людях, которые дают бесплатные, зачастую непрошенные советы.
Согласно трудам известного психолога Маслоу, стремление к самоутверждению является одной из ключевых и важнейших потребностей человека разумного. И раздача советов, пускай непрошенных, пускай о предметах, которые человек не очень хорошо представляет,- раздача советов является отличным способом поднятия собственной самооценки. Во-первых, человек тебя выслушает. Покупка недвижимости- серьезное событие, и нет человека, в душе которого в момент выбора объекта и его приобретения не возникло хотя бы небольшое смятение. А для большинства людей эта ситуация является серьезным стрессом. Отсюда вытекает второй «бонус» для советчика- его выслушают с вниманием и даже, может быть, поступят согласно его совету. Всех советчиков я бы разделил на две группы.
Первая- это советчики чужие, иногда люди, которых вы и в глаза не видели и вряд ли увидите. Участники конференций в интернете, знакомые, сослуживцы. Люди, которых не может оставить равнодушным чужая покупка, возможность «почесать» свое Эго, почувствовать собственную значимость, когда человек покупающий, находящийся в смятении от серьезности происходящего, внимает их советам. Если б еще можно было поставить некий «фильтр» на откровенно бредовые советы! Порой кажется, что советчики из конференций пишут только чтобы чего-то написать в связи с избытком свободного времени.
Вторая группа- это ваши близкие друзья, родственники. Им еще сложнее, чем вам, они-то не видят и не слышат того, что видите и слышите вы, находясь на просмотре, заключая потом договор об авансе. Они искренне желают вам помочь- помочь, в смысле предостеречь, в ход идут пересказы всевозможных газетных статей (несколько статеек было разобрано в нашей рассылке, ничего, кроме жареных фактов, тенденциозно преподнесенных, в них не бывает), передач по телевидению, рассказов соседок и знакомых знакомых.
Но есть и в первой, и во второй группе люди, о которых стоит упомянуть особо. Это те, кто уже поучаствовал в покупке, продаже, обмене недвижимости, и теперь полон сознания собственного достоинства, сверхзначимости полученного собственного опыта. Укрыться от разбушевавшегося Эго «специалистов одной сделки» нереально.Ни в виртуальной реальности, ни в реальной жизни.
Дело в том, что собственный, приобретенный лично опыт, любым человеком осознается как единственно правильный, и попытки что-то доказать ему обречены на неудачу.
Спорить с таким советчиком бесполезно, на все возражения ответы будут примерно одинаковы: «А когда я делал сделку, у продавца БЫЛА доверенность! Где ВАША доверенность!»
Все доводы, что доверенность была на сделке, потому что не мог приехать продавец- бессмысленны, объяснение, что владелец недвижимости сам за себя может — и должен- подписывать договор, отметаются.
Теперь этот человек знает все и обо всем, что касается недвижимости. Задает ли кто-то в интернете вопрос о необходимости привлечения риэлторов при проведении сделок, в том числе ипотечных, как лучше проверить историю квартиры- все знает новоявленный спец.
Не так давно был свидетелем обсуждения ситуации. Некий участник интернет-конференции делился опытом покупки квартиры. С него риэлторы продавца умудрились взять денег за «услуги по сопровождению сделки»
Опять те же аргументы- «видел я, что эти риэлторы делали, да вся их работа- сдать без очереди договора на регистрацию».
Человек рассказывает, как он заплатил деньги за «работу», как никакой этой «работы» он не увидел, кроме как сдачи документов в регпалату в ускоренном режиме. И после этого он начинает раздавать советы!
(Еще более удивительно другое- люди, которые задают вопросы и ищут советчиков в интернете Находят таких вот знатоков, начинают внимать их словам и сомнительным истинам. Почему? Откуда такой кредит доверия в таком серьезном вопросе? Откуда такое доверие к незнакомым людям?)
Что греха таить, отвратительная работа риэлторов часто бывает предметом обсуждения и в Интернете, и на ТВ. Это факт, который бессмысленно отрицать. Но неправильно на основании единичного и даже не единичного опыта делать вывод: «Все риэлторы- паразиты, которые ничего не делают, только берут деньги, если не сказать воруют!» На самом-то деле, вывод у человека, который «наблюдает за дракой», а не «участвует» в ней может быть другой. Наш советчик- лох, который, будучи покупателем, умудрился наслушаться сказок риэлторов продавца и заплатить им денег. Понятно, что сейчас он под страхом смерти не признает, что совершил досадный промах.
Не менее удивительный совет можно получить от подобных советчиков- что-то проверять в истории квартиры бессмысленно, в качестве аргументов приводятся статьи из интернета и СМИ. Хочется сказать- думайте, когда даете советы! Люди могут им поверить!
Возможно, кому-то все, что я написал, может показаться очевидным, банальным. Мне тоже кажется совершенно очевидным, что, когда я сталкиваюсь в жизни с проблемой, я пытаюсь через знакомых найти СПЕЦИАЛИСТА, который на деле доказал свою профпригодность и порядочность, который получает от моих знакомых самые лучшие рекомендации. Почему-то не уменьшается количество людей, и на форумах, и в жизни, которые внимают «советчикам», а в особенно запущенных случаях- еще и прихватывают их с собой на сделку."
А немного добавлю от себя. Скажите - когда вы идете на операцию, вы берете с собой соседа в операционную? Скорее всего, вы , прежде чем принять серьезное решение об операции и
обратиться к врачу будете искать знакомых, которые вам порекомендуют хорошего специалиста. (У которого они лечились сами или их знакомые.)
На этом их помощь и заканчивается. Они не ходят с вами на прием к врачу, не проверяют результаты анализов и записи врача в вашей карточке. И уж тем более не подают инструменты в операционной. Вас привели к специалисту и вы ему доверились, доверили самое дорогое - здоровье и жизнь.
Покупка недвижимости - это тоже серьезный вопрос. И в вашем окружении точно найдется не один человек, который этот процесс прошел. Вот и поинтересуйтесь, кто из специалистов по недвижимости им помогал в этом процессе. Наверняка вам посоветуют не одного риэлтора.
Вы можете встретиться со всеми,кого вам рекомендовали. А затем, исходя из предложенных вам условий оплаты и личных симпатий выбрать для себя специалиста. Но сделав выбор, вы должны ему довериться и сотрудничать.
воскресенье, 30 января 2011 г.
среда, 22 декабря 2010 г.
С НОВЫМ 2011 годом!
 |
| Дорогие наши клиенты и партнеры! От всей души поздравляем ВАС и ваших близких С НОВЫМ 2011 ГОДОМ! Желаем ВАМ счастья,здоровья,любви и успехов в НОВОМ ГОДУ! |
Пусть будет щедрым Новый Год,
Пусть он на счастье не скупится,
Пусть зажигает звёзды в срок,
Чтоб всем вашим желаньям сбыться!
воскресенье, 19 декабря 2010 г.
ПОМОЖЕМ РАЗОБРАТЬСЯ
Сейчас, для многих не секрет, что для того, чтобы получить качественную услугу, надо обращаться к профессионалам.
Надо получить хорошее образование – ищем хорошую школу или ВУЗ. Хотим получить качественную медицинскую помощь – ищем специалиста врача. Конечно зная, что за хорошее качество и оказанную услугу придется дополнительно потратиться.
И совсем не понятно, почему большая часть населения, когда дело касается недвижимости, решения квартирного вопроса, считают, что уж в этой области они справятся сами. «Ну что тут делать?»- думают они. Дал объявление – и жди покупателя. Сделал договор – иди на сделку.
Зачем и за что платить риэлтору?!
К сожалению, в процессе такой «самостоятельной» работы допускаются ошибки, которые приходиться исправлять ни один месяц. Мы можем привести много примеров из нашей практики, но это тема отдельного разговора. И каждый сам решает – «наступать на грабли» или идти за специалистом, знающим дорогу.
К сожалению, в процессе такой «самостоятельной» работы допускаются ошибки, которые приходиться исправлять ни один месяц. Мы можем привести много примеров из нашей практики, но это тема отдельного разговора. И каждый сам решает – «наступать на грабли» или идти за специалистом, знающим дорогу.
Хочу особенно подчеркнуть, что выбирать специалиста, лучше по рекомендации ваших знакомых и друзей. Кому уже была оказана качественная услуга этими специалистами. И люди остались довольными.
А сегодня, мы бы хотели поговорить о том, из чего же состоит полный пакет риэлторских услуг? На самом деле риэлторская услуга (мы говорим о полном «пакете») – объемная и многоплановая.
Нужно проанализировать рынок. Определиться, за сколько можно квартиру продать. А если речь идет о покупателе, то, что можно купить на имеющиеся деньги. Прорекламировать квартиру или покопаться в объявлениях на продажу. Провести переговоры с противоположной стороной, поторговаться. Обговорить условия предстоящей сделки. Провести экспертизу право- устанавливающих документов на квартиру.
Агентство также собирает те бумаги, которые надо взять непосредственно перед сделкой, организует подписание с покупателем договора аванса или задатка, составляет договор купли-продажи, устраивает безопасные денежные расчеты, проводит государственную регистрацию договора.
Кроме сбора документов, подписания договора и организации взаимных расчетов, риэлтор оперативно решает еще ряд вопросов, которые возникают в процессе работы, исходя из имеющегося пакета документов. Решаются вопросы технического и юридического характера. При этом, естественно, их набор меняется в зависимости от того, кто является заказчиком работы - продавец или покупатель.
При покупке на первый план выходят такие вопросы – как анализ истории квартиры, выявление обременения, арестов, сомнительных сделок и прочего. Проверка собственников – на предмет того, действительно они являются теми, за кого себя выдают, не состоят ли на учете в различных интересных диспансерах и т.п. Вторая часть совпадает с той, что и при продаже – согласование текста договора, организация расчетов, государственная регистрация.
Риэлторский «пакет услуг» - общепринятый, но он вполне поддается корректировке. Например, продавец квартиры потерял правоустанавливающие документы – в этом случае предстоит их восстановление, которое, конечно же, будет стоить дополнительных денег. Или нужно помочь в общении с банком, дающим ипотечный кредит. Бывает, что клиенту нужны только отдельные услуги.
Риэлторская услуга – это в первую очередь все-таки представление клиента на рынке недвижимости. Она включает в себя правильную предварительную оценку, помощь в переговорах с контрагентами, доступ к широким базам данных, защита интересов клиента в процессе сделки, правильная оценка и позиционирование объекта на рынке.
Несмотря на предупреждения про бесплатный сыр (самая, вероятно, заезженная «мудрость» на рынке недвижимости), число желающих сэкономить во время сделки не уменьшается.
Есть еще одна народная мудрость – «Скупой платит дважды».
В общем, можно ли обойтись без услуги профессионального риэлтора – каждый человек решает для себя сам…
 |
| Тесновато.... Пора брать ипотеку! |
 |
| но надо все обдумать.... |
 |
| Пройти беседу со службой безопастности.... |
четверг, 14 октября 2010 г.
ДЛЯ МОЛОДЫХ СЕМЕЙ
К нам часто обращаются с вопросами: " Имеем ли мы с мужем право на получение льготного жилья по действующей программе "Молодая семья?". Какие нужны документы? Куда обратиться? Работает ли программа "Молодая семья " в Самаре?
Да,такая программа есть в Свмаре. В соответствии с Законом Самарской области «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области» социальные выплаты за счет средств областного бюджета могут предоставляться гражданам:
1) для оплаты первоначального взноса (части первоначального взноса) при получении ипотечного жилищного кредита (целевого займа);
2) для оплаты части затрат, связанных с приобретением жилья за счет ипотечных жилищных кредитов (целевых займов);
3) для оплаты части пая в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, осуществления взноса в организации иных форм, предусмотренных федеральным законодательством.
При этом к получателям государственной поддержки относятся молодые семьи, являющиеся участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» (далее – подпрограмма).
Участник подпрограммы – это молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и одного и более детей, постоянно проживающая на территории Самарской области, соответствующая требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 13 мая 2006 года № 285 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы» и родившая (усыновившая) ребенка.
Молодым семьям, взявшим ипотечный кредит и родившим или усыновившим ребенка после 1 мая 2010 года, социальная выплата при рождении или усыновлении ребенка будет предоставляться в размере 5% от расчетной или средней стоимости жилого помещения.
Обращайтесь к нашим специалистам, и мы представим ваши интересы максимально выгодно для вас.
Да,такая программа есть в Свмаре. В соответствии с Законом Самарской области «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области» социальные выплаты за счет средств областного бюджета могут предоставляться гражданам:
1) для оплаты первоначального взноса (части первоначального взноса) при получении ипотечного жилищного кредита (целевого займа);
2) для оплаты части затрат, связанных с приобретением жилья за счет ипотечных жилищных кредитов (целевых займов);
3) для оплаты части пая в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, осуществления взноса в организации иных форм, предусмотренных федеральным законодательством.
При этом к получателям государственной поддержки относятся молодые семьи, являющиеся участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» (далее – подпрограмма).
Участник подпрограммы – это молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и одного и более детей, постоянно проживающая на территории Самарской области, соответствующая требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 13 мая 2006 года № 285 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы» и родившая (усыновившая) ребенка.
Молодым семьям, взявшим ипотечный кредит и родившим или усыновившим ребенка после 1 мая 2010 года, социальная выплата при рождении или усыновлении ребенка будет предоставляться в размере 5% от расчетной или средней стоимости жилого помещения.
Обращайтесь к нашим специалистам, и мы представим ваши интересы максимально выгодно для вас.
воскресенье, 8 августа 2010 г.
Вторичка и новостройка: нюансы проверки на чистоту
Проверка юридической чистоты квартиры – обязательный этап покупки, без которого выходить на сделку может разве что любитель русской рулетки.
Основная цель такой проверки – сведение к минимуму рисков при покупке квартиры. Но риски на первичном и на вторичном рынках разные, соответственно, будет различаться и проверка.
К сожалению, нельзя определенно сказать, что покупка первичного жилья – вариант более безопасный, чем приобретение "вторички"; не будет справедливым и обратное утверждение. Риски различны по своему характеру, но не по интенсивности. В первом случае неопределенность заложена самим статусом строящегося жилья, во втором – его темным прошлым. Кто-то будет доказывать вам, что новостройка – это кот в мешке, кто-то, наоборот, что вторичная квартира – потенциальный тихий омут; и оба будут правы. В конечном счете решать, какое жилье подойдет для вас, придется именно вам, и простота/сложность проверки не станут в этом выборе главным фактором. Но знать, с чем вам придется столкнуться при каждом из вариантов, нужно.
На первичном рынке основные риски заключаются в том, что застройщик, столкнувшись с финансовыми проблемами, может заморозить строительство, либо в мошеннических схемах, которые применяются при реализации жилья в новостройках. На вторичном рынке опасности таит в себе история квартиры: даже если продающий вам квартиру получил право собственности на нее абсолютно законно, может оказаться, что предыдущий, а то и предпредыдущий владелец закон все-таки нарушил – и тогда недействительными станут все последующие сделки.
Как проверять новостройку?
"При покупке квартиры на первичном рынке риски могут быть выше. Если объект не сдан в эксплуатацию, его не существует юридически. Когда он будет сдан, неизвестно никому. Он может быть построен с отклонениями, которые невозможно исправить, как следствие дом никогда не будет сдан в эксплуатацию и будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства, который будет проблематично подключить к коммуникациям. В этом случае рекомендуем отказаться от покупки,
Для проверки юридической чистоты новостройки потребуются: выписка из ЕГРП, а также кадастровый паспорт, причем как на здание, так и на участок. Если объект еще не сдан, но вам очень хочется его купить, проверьте хотя бы наличие разрешения на строительство, документов на земельный участок, согласованную проектную документацию, учредительные документы застройщика.
Как проверять "вторичку"?
Вторичная квартира, в отличие от первичной, определенно уже существует, но стимулов тщательно проверять свою покупку никак не меньше, чем на "первичке".
Риски в новостройке прогнозируемы, а риски, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья, спрогнозировать нельзя.
Прежде всего, у первичной квартиры нет "истории", она появится только после оформления права собственности; далее, на все квартиры в строящемся доме существует общий пакет документов, который проходит многоэтапную проверку (застройщиком, агентством и банком, в случае если жилье продается по ипотеке)". Так что, по мнению эксперта, покупатель "вторички" рискует больше покупателя новостройки.
При покупке квартиры на вторичном рынке прежде всего необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником (в договоре купли-продажи или ином документе – основании регистрации права собственности продавца).
При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость. Помимо этого, обязательно требуйте от агентства предоставления в том числе и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной регистрационной службы (ЕГРП УФРС). Убедитесь, что продавец является собственником предлагаемой недвижимости или имеет от собственника надлежащим образом оформленные полномочия (действующая нотариальная доверенность и т. п.)".
Мало убедиться в правильном оформлении всех документов на квартиру, важно еще и удостовериться в их подлинности: при помощи современной техники в подделке любого документа или печати нет ничего невозможного.
Вот список основных направлений для проверки "вторичной" квартиры:
• Прописанные в квартире граждане. Поскольку большинство квартир, продающихся на вторичном рынке, – это приватизированная недвижимость, то всегда есть риск, что приватизация происходила без учета проживавших на тот момент несовершеннолетних или граждан, находившихся в МЛС (тюрьмы) и т. д.
• Наличие решений опекунских советов. Например, если в истории квартиры были продажи с переселением несовершеннолетних , то надо удостовериться, что сделка не ущемила их права и что детям были предоставлены нормальные условия для проживания.
• Дееспособность участников предыдущих сделок.
• История сомнительных сделок. Таковыми считаются, в частности, сделки, совершаемые в короткий промежуток времени. Например, если в течение одного года квартира трижды переходила из рук в руки, есть повод задуматься о том, что ее "очищали" от криминального прошлого.
• История сделок с квартирой. Для этого дополнительно приобретается расширенная выписка из ЕГРП, и данные из нее – даты и фамилии . Так, например, если в истории квартиры фигурировало право наследования, то нужно установить, прошел ли срок возможной исковой давности.
Основная цель такой проверки – сведение к минимуму рисков при покупке квартиры. Но риски на первичном и на вторичном рынках разные, соответственно, будет различаться и проверка.К сожалению, нельзя определенно сказать, что покупка первичного жилья – вариант более безопасный, чем приобретение "вторички"; не будет справедливым и обратное утверждение. Риски различны по своему характеру, но не по интенсивности. В первом случае неопределенность заложена самим статусом строящегося жилья, во втором – его темным прошлым. Кто-то будет доказывать вам, что новостройка – это кот в мешке, кто-то, наоборот, что вторичная квартира – потенциальный тихий омут; и оба будут правы. В конечном счете решать, какое жилье подойдет для вас, придется именно вам, и простота/сложность проверки не станут в этом выборе главным фактором. Но знать, с чем вам придется столкнуться при каждом из вариантов, нужно.
На первичном рынке основные риски заключаются в том, что застройщик, столкнувшись с финансовыми проблемами, может заморозить строительство, либо в мошеннических схемах, которые применяются при реализации жилья в новостройках. На вторичном рынке опасности таит в себе история квартиры: даже если продающий вам квартиру получил право собственности на нее абсолютно законно, может оказаться, что предыдущий, а то и предпредыдущий владелец закон все-таки нарушил – и тогда недействительными станут все последующие сделки.
Как проверять новостройку?
"При покупке квартиры на первичном рынке риски могут быть выше. Если объект не сдан в эксплуатацию, его не существует юридически. Когда он будет сдан, неизвестно никому. Он может быть построен с отклонениями, которые невозможно исправить, как следствие дом никогда не будет сдан в эксплуатацию и будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства, который будет проблематично подключить к коммуникациям. В этом случае рекомендуем отказаться от покупки,
Для проверки юридической чистоты новостройки потребуются: выписка из ЕГРП, а также кадастровый паспорт, причем как на здание, так и на участок. Если объект еще не сдан, но вам очень хочется его купить, проверьте хотя бы наличие разрешения на строительство, документов на земельный участок, согласованную проектную документацию, учредительные документы застройщика.
Как проверять "вторичку"?
Вторичная квартира, в отличие от первичной, определенно уже существует, но стимулов тщательно проверять свою покупку никак не меньше, чем на "первичке".
Риски в новостройке прогнозируемы, а риски, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья, спрогнозировать нельзя.
Прежде всего, у первичной квартиры нет "истории", она появится только после оформления права собственности; далее, на все квартиры в строящемся доме существует общий пакет документов, который проходит многоэтапную проверку (застройщиком, агентством и банком, в случае если жилье продается по ипотеке)". Так что, по мнению эксперта, покупатель "вторички" рискует больше покупателя новостройки.
При покупке квартиры на вторичном рынке прежде всего необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником (в договоре купли-продажи или ином документе – основании регистрации права собственности продавца).
При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость. Помимо этого, обязательно требуйте от агентства предоставления в том числе и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной регистрационной службы (ЕГРП УФРС). Убедитесь, что продавец является собственником предлагаемой недвижимости или имеет от собственника надлежащим образом оформленные полномочия (действующая нотариальная доверенность и т. п.)".
Мало убедиться в правильном оформлении всех документов на квартиру, важно еще и удостовериться в их подлинности: при помощи современной техники в подделке любого документа или печати нет ничего невозможного.
Вот список основных направлений для проверки "вторичной" квартиры:
• Прописанные в квартире граждане. Поскольку большинство квартир, продающихся на вторичном рынке, – это приватизированная недвижимость, то всегда есть риск, что приватизация происходила без учета проживавших на тот момент несовершеннолетних или граждан, находившихся в МЛС (тюрьмы) и т. д.
• Наличие решений опекунских советов. Например, если в истории квартиры были продажи с переселением несовершеннолетних , то надо удостовериться, что сделка не ущемила их права и что детям были предоставлены нормальные условия для проживания.
• Дееспособность участников предыдущих сделок.
• История сомнительных сделок. Таковыми считаются, в частности, сделки, совершаемые в короткий промежуток времени. Например, если в течение одного года квартира трижды переходила из рук в руки, есть повод задуматься о том, что ее "очищали" от криминального прошлого.
• История сделок с квартирой. Для этого дополнительно приобретается расширенная выписка из ЕГРП, и данные из нее – даты и фамилии . Так, например, если в истории квартиры фигурировало право наследования, то нужно установить, прошел ли срок возможной исковой давности.
воскресенье, 25 июля 2010 г.
Распишитесь в получении - 2
Мы хотим представить вашему вниманию еще одну статью Московского специалиста по недвижимости Радина Максима. Тему,которую он поднимает в этой статье очень важна и очень актуальна.
«Какую надо писать расписку, если сумма сделки- один миллион рублей?»
"Речь идет о продаже недвижимого имущества, которое находилось в собственности менее трех лет, и владельцы которого могут получить налоговый вычет, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ (см ниже) только в размере один миллион рублей.
Увы, ответа на этот вопрос однозначного нет. Поэтому я отдельно постараюсь дать советы продавцам и покупателям недвижимости.
Если Вы продаете недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее трех лет, выбор при подписании договора купли-продажи невелик. Либо указать полную (или близкую к полной) стоимость сделки, и уплатить 13 процентов от суммы, превышающей один миллион рублей, либо указать в договоре отчуждения один миллион рублей (что и делают в 99% подобных случаев), ничего не платить и надеяться "на авось"...
Если Вы решили пойти путем «миллиона», нельзя допустить, чтобы у покупателя осталась Ваша расписка, в которой Вы собственноручно признались в получении суммы, с которой не собираетесь платить налоги.
Вот только настоятельно советую еще на стадии подписания предварительного договора и получения задатка оговорить это условие (в проекте предварительного договора, который приведен на нашем сайте, в пункте 3 есть соответствующая формулировка).
Ведь Ваш покупатель может планировать поход в налоговую инспекцию за получением вычета при покупке недвижимости. И отказ продавца написать расписку на полную сумму сделки лишает его 260 000 рублей, которые можно было бы вернуть, оформив вычет.
Однако помимо понятного желания получить столь редкий от государства подарок в полном объеме, покупатель Ваших метров может опасаться возможных судебных разбирательств. Да, я знаю, Вы не собираетесь идти по судам, да, Вы не такой человек. Это все понятно. Вот только покупатель видит Вас впервые в своей жизни, и хочет перестраховаться. И расписка, написанная на полную, реальную стоимость недвижимого имущества, будет серьезным подспорьем в возможных разбирательствах. Что же делать?
С таким трудом найден покупатель с «живыми деньгами», и вот только из-за «клочка» бумаги расстраивается сделка!
Мы рекомендуем в таком случае написание двух расписок. В одной, по образцу, приведенному на нашем сайте здесь, пишем полученную сумму, как это указано в договоре купли -продажи- один миллион рублей. Во второй расписке, вместо указания конкретной суммы, пишем: «Денежные средства за квартиру получены полностью, претензий по расчетам к покупателю не имею». На этой расписке, чтобы сделать ее документом, можно указать: «Расчеты произведены в присутствии свидетелей..» Свидетели пишут полностью фамилию, имя, отчество и ставят число и подпись.
Еще раз хотелось бы отметить — если Вы подписываетесь в договоре, где сумма сделки- один миллион (а сделка совершается совсем по другой цене), Вы совершаете преступление. Причем неуплата налогов в данном случае — в особо крупных размерах. Однако жизнь бывает сложнее всяких схем, и предложенные к написанию расписки должны успокоить Вашего покупателя, а Вам- дать возможность совершить обмен или разъезд с чужими людьми.
Если же Вы- покупатель, и решились на покупку недвижимости, хозяин которой ни в какую не хочет ставить сумму больше одного миллиона рублей в договоре купли-продажи, помните, что практика налоговых органов такова на сегодняшний день. Продавцов они не трогают (если только их не "сдадут" покупатели, о чем речь пойдет ниже)- согласно Гражданского кодекса, существует свобода договора, то есть сумму в договоре можно проставить любую. А вот к покупателю, совершившему такую «выгодную» покупку, они проявляют самое пристальное внимание: ведь по статье 40 Налогового кодекса РФ (см ниже) Вам начислят сумму налога на сумму, равную разности между «рыночной стоимостью» покупки и суммой, указанной в договоре. Причем «рыночную стоимость» будут определять сотрудники налоговых служб.
Ну и про налоговый вычет лучше забыть. Вообще.
Если вдруг Вам придет мысль, что можно получить вычет хотя бы с одного миллиона- гоните ее сразу, эту мысль. Посмотрите на ситуацию глазами налогового работника. Человек САМ пришел и показывает документы на сделку, которая по всем признакам проходит как «подозрительная». И даже если у данного налогового инспектора нет паталогической «жажды крови», он обязан «принять меры»- а вдруг это ЕГО проверяют? А он не среагировал на «подозрительную сделку»!
Значит, будете получать вычет в другой раз. Когда купите другую недвижимость:))
Однако в Ваших интересах взять от продавца расписки- одну на тот самый пресловутый миллион, а вот вторую- на разницу. На разницу между настоящей ценой и миллионом рублей. И появиться на свет Божий эта вторая расписка может только в одном единственном случае- если продавец недвижимого имущества пошел в суд и пытается оспорить сделку купли-продажи с Вами.
Мне сложно понять, чем руководствуется человек, пришедший в налоговую за вычетом с договором купли-продажи, в котором написана сумма покупки один миллион рублей и требующий вычета от государства на два (!) миллиона. Глупость? Жадность?
Естественно, сценарий дальнейшего развития события таков. Инспектор обращает внимание обратившегося на несоответствие его запросов и реальной суммы, указанной в договоре. И тут-... человек достает вторую расписку, на остаток. Даже не знаю, как расценить подобный поступок-то...
Понятно, что денег он не получит. А вот проблемы- причем на любой вкус, от близкого и долгого знакомства с работой налоговых органов до иска продавца о расторжении договора- обеспечены.
Так что, ситуация при «миллионной» сделке такова, что и волков накормить, и овец целыми оставить не получится... "
Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения
1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
.4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
…
3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4-11 настоящей статьи.
--------------------------------------------------------------------------------
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
(в ред. Федеральных законов от 20.08.2004 N 112-ФЗ, от 27.07.2006 N 144-ФЗ, от 19.07.2009 N 202-ФЗ, от 27.12.2009 N 368-ФЗ)…...
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
«Какую надо писать расписку, если сумма сделки- один миллион рублей?»
"Речь идет о продаже недвижимого имущества, которое находилось в собственности менее трех лет, и владельцы которого могут получить налоговый вычет, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ (см ниже) только в размере один миллион рублей.
Увы, ответа на этот вопрос однозначного нет. Поэтому я отдельно постараюсь дать советы продавцам и покупателям недвижимости.
Если Вы продаете недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее трех лет, выбор при подписании договора купли-продажи невелик. Либо указать полную (или близкую к полной) стоимость сделки, и уплатить 13 процентов от суммы, превышающей один миллион рублей, либо указать в договоре отчуждения один миллион рублей (что и делают в 99% подобных случаев), ничего не платить и надеяться "на авось"...
Если Вы решили пойти путем «миллиона», нельзя допустить, чтобы у покупателя осталась Ваша расписка, в которой Вы собственноручно признались в получении суммы, с которой не собираетесь платить налоги.
Вот только настоятельно советую еще на стадии подписания предварительного договора и получения задатка оговорить это условие (в проекте предварительного договора, который приведен на нашем сайте, в пункте 3 есть соответствующая формулировка).
Ведь Ваш покупатель может планировать поход в налоговую инспекцию за получением вычета при покупке недвижимости. И отказ продавца написать расписку на полную сумму сделки лишает его 260 000 рублей, которые можно было бы вернуть, оформив вычет.
Однако помимо понятного желания получить столь редкий от государства подарок в полном объеме, покупатель Ваших метров может опасаться возможных судебных разбирательств. Да, я знаю, Вы не собираетесь идти по судам, да, Вы не такой человек. Это все понятно. Вот только покупатель видит Вас впервые в своей жизни, и хочет перестраховаться. И расписка, написанная на полную, реальную стоимость недвижимого имущества, будет серьезным подспорьем в возможных разбирательствах. Что же делать?
С таким трудом найден покупатель с «живыми деньгами», и вот только из-за «клочка» бумаги расстраивается сделка!
Мы рекомендуем в таком случае написание двух расписок. В одной, по образцу, приведенному на нашем сайте здесь, пишем полученную сумму, как это указано в договоре купли -продажи- один миллион рублей. Во второй расписке, вместо указания конкретной суммы, пишем: «Денежные средства за квартиру получены полностью, претензий по расчетам к покупателю не имею». На этой расписке, чтобы сделать ее документом, можно указать: «Расчеты произведены в присутствии свидетелей..» Свидетели пишут полностью фамилию, имя, отчество и ставят число и подпись.
Еще раз хотелось бы отметить — если Вы подписываетесь в договоре, где сумма сделки- один миллион (а сделка совершается совсем по другой цене), Вы совершаете преступление. Причем неуплата налогов в данном случае — в особо крупных размерах. Однако жизнь бывает сложнее всяких схем, и предложенные к написанию расписки должны успокоить Вашего покупателя, а Вам- дать возможность совершить обмен или разъезд с чужими людьми.
Если же Вы- покупатель, и решились на покупку недвижимости, хозяин которой ни в какую не хочет ставить сумму больше одного миллиона рублей в договоре купли-продажи, помните, что практика налоговых органов такова на сегодняшний день. Продавцов они не трогают (если только их не "сдадут" покупатели, о чем речь пойдет ниже)- согласно Гражданского кодекса, существует свобода договора, то есть сумму в договоре можно проставить любую. А вот к покупателю, совершившему такую «выгодную» покупку, они проявляют самое пристальное внимание: ведь по статье 40 Налогового кодекса РФ (см ниже) Вам начислят сумму налога на сумму, равную разности между «рыночной стоимостью» покупки и суммой, указанной в договоре. Причем «рыночную стоимость» будут определять сотрудники налоговых служб.
Ну и про налоговый вычет лучше забыть. Вообще.
Если вдруг Вам придет мысль, что можно получить вычет хотя бы с одного миллиона- гоните ее сразу, эту мысль. Посмотрите на ситуацию глазами налогового работника. Человек САМ пришел и показывает документы на сделку, которая по всем признакам проходит как «подозрительная». И даже если у данного налогового инспектора нет паталогической «жажды крови», он обязан «принять меры»- а вдруг это ЕГО проверяют? А он не среагировал на «подозрительную сделку»!
Значит, будете получать вычет в другой раз. Когда купите другую недвижимость:))
Однако в Ваших интересах взять от продавца расписки- одну на тот самый пресловутый миллион, а вот вторую- на разницу. На разницу между настоящей ценой и миллионом рублей. И появиться на свет Божий эта вторая расписка может только в одном единственном случае- если продавец недвижимого имущества пошел в суд и пытается оспорить сделку купли-продажи с Вами.
Мне сложно понять, чем руководствуется человек, пришедший в налоговую за вычетом с договором купли-продажи, в котором написана сумма покупки один миллион рублей и требующий вычета от государства на два (!) миллиона. Глупость? Жадность?
Естественно, сценарий дальнейшего развития события таков. Инспектор обращает внимание обратившегося на несоответствие его запросов и реальной суммы, указанной в договоре. И тут-... человек достает вторую расписку, на остаток. Даже не знаю, как расценить подобный поступок-то...
Понятно, что денег он не получит. А вот проблемы- причем на любой вкус, от близкого и долгого знакомства с работой налоговых органов до иска продавца о расторжении договора- обеспечены.
Так что, ситуация при «миллионной» сделке такова, что и волков накормить, и овец целыми оставить не получится... "
Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения
1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
.4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
…
3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4-11 настоящей статьи.
--------------------------------------------------------------------------------
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
(в ред. Федеральных законов от 20.08.2004 N 112-ФЗ, от 27.07.2006 N 144-ФЗ, от 19.07.2009 N 202-ФЗ, от 27.12.2009 N 368-ФЗ)…...
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
ПРИМЕР РАСПИСКИ ОТ ПРОДАВЦА
РАСПИСКА
г.Самара «____» __________ 2010 г.
Я, ___________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Зарегистрированная по адресу: _________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Паспорт _____________ № ____________ выдан «___» ______________________ г.
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Денежные средства за продаваемую мной квартиру по адресу: _______________________
_____________________________________________________________________________
Получены мной от покупателя _________________________________________________
_____________________________________________________________________________
____________________ по адресу: _______________________________________________
_____________________________________________________________________________
Паспорт ___________ № ______________ выдан «____» ________________________ г.
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Полностью, претензий по расчетам к покупателю не имею.
Расчеты произведены в присутствии свидетелей:
1.___________________________________________________________________________
Паспорт ____________ № _____________ выдан « ____» _________________________ г.
_____________________________________________________________________________
Зарегистрирована по адресу: ____________________________________________________
_____________________________________________________________________________
« ___» ___________ 2010 г.
2.___________________________________________________________________________
Паспорт ____________ № _____________ выдан « ____» _________________________ г.
_____________________________________________________________________________
Зарегистрирована по адресу: ____________________________________________________
_____________________________________________________________________________
« ___» ___________ 2010 г.
г.Самара «____» __________ 2010 г.
Я, ___________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Зарегистрированная по адресу: _________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Паспорт _____________ № ____________ выдан «___» ______________________ г.
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Денежные средства за продаваемую мной квартиру по адресу: _______________________
_____________________________________________________________________________
Получены мной от покупателя _________________________________________________
_____________________________________________________________________________
____________________ по адресу: _______________________________________________
_____________________________________________________________________________
Паспорт ___________ № ______________ выдан «____» ________________________ г.
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Полностью, претензий по расчетам к покупателю не имею.
Расчеты произведены в присутствии свидетелей:
1.___________________________________________________________________________
Паспорт ____________ № _____________ выдан « ____» _________________________ г.
_____________________________________________________________________________
Зарегистрирована по адресу: ____________________________________________________
_____________________________________________________________________________
« ___» ___________ 2010 г.
2.___________________________________________________________________________
Паспорт ____________ № _____________ выдан « ____» _________________________ г.
_____________________________________________________________________________
Зарегистрирована по адресу: ____________________________________________________
_____________________________________________________________________________
« ___» ___________ 2010 г.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)