Вторичка и новостройка: нюансы проверки на чистоту

Проверка юридической чистоты квартиры – обязательный этап покупки, без которого выходить на сделку может разве что любитель русской рулетки.

Основная цель такой проверки – сведение к минимуму рисков при покупке квартиры. Но риски на первичном и на вторичном рынках разные, соответственно, будет различаться и проверка.
К сожалению, нельзя определенно сказать, что покупка первичного жилья – вариант более безопасный, чем приобретение "вторички"; не будет справедливым и обратное утверждение. Риски различны по своему характеру, но не по интенсивности. В первом случае неопределенность заложена самим статусом строящегося жилья, во втором – его темным прошлым. Кто-то будет доказывать вам, что новостройка – это кот в мешке, кто-то, наоборот, что вторичная квартира – потенциальный тихий омут; и оба будут правы. В конечном счете решать, какое жилье подойдет для вас, придется именно вам, и простота/сложность проверки не станут в этом выборе главным фактором. Но знать, с чем вам придется столкнуться при каждом из вариантов, нужно.

На первичном рынке основные риски заключаются в том, что застройщик, столкнувшись с финансовыми проблемами, может заморозить строительство, либо в мошеннических схемах, которые применяются при реализации жилья в новостройках. На вторичном рынке опасности таит в себе история квартиры: даже если продающий вам квартиру получил право собственности на нее абсолютно законно, может оказаться, что предыдущий, а то и предпредыдущий владелец закон все-таки нарушил – и тогда недействительными станут все последующие сделки.

Как проверять новостройку?
"При покупке квартиры на первичном рынке риски могут быть выше. Если объект не сдан в эксплуатацию, его не существует юридически. Когда он будет сдан, неизвестно никому. Он может быть построен с отклонениями, которые невозможно исправить, как следствие дом никогда не будет сдан в эксплуатацию и будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства, который будет проблематично подключить к коммуникациям. В этом случае рекомендуем отказаться от покупки,

Для проверки юридической чистоты новостройки потребуются: выписка из ЕГРП, а также кадастровый паспорт, причем как на здание, так и на участок. Если объект еще не сдан, но вам очень хочется его купить, проверьте хотя бы наличие разрешения на строительство, документов на земельный участок, согласованную проектную документацию, учредительные документы застройщика.

Как проверять "вторичку"?
Вторичная квартира, в отличие от первичной, определенно уже существует, но  стимулов тщательно проверять свою покупку никак не меньше, чем на "первичке".
Риски в новостройке прогнозируемы, а риски, которые могут возникнуть при покупке вторичного жилья, спрогнозировать нельзя.
Прежде всего, у первичной квартиры нет "истории", она появится только после оформления права собственности; далее, на все квартиры в строящемся доме существует общий пакет документов, который проходит многоэтапную проверку (застройщиком, агентством и банком, в случае если жилье продается по ипотеке)". Так что, по мнению эксперта, покупатель "вторички" рискует больше покупателя новостройки.
При покупке квартиры на вторичном рынке прежде всего необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником (в договоре купли-продажи или ином документе – основании регистрации права собственности продавца).
При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость. Помимо этого, обязательно требуйте от агентства предоставления в том числе и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной регистрационной службы (ЕГРП УФРС). Убедитесь, что продавец является собственником предлагаемой недвижимости или имеет от собственника надлежащим образом оформленные полномочия (действующая нотариальная доверенность и т. п.)".

Мало убедиться в правильном оформлении всех документов на квартиру,  важно еще и удостовериться в их подлинности: при помощи современной техники в подделке любого документа или печати нет ничего невозможного.
Вот список основных направлений для проверки "вторичной" квартиры:
• Прописанные в квартире граждане. Поскольку большинство квартир, продающихся на вторичном рынке, – это приватизированная недвижимость, то всегда есть риск, что приватизация происходила без учета проживавших на тот момент несовершеннолетних или граждан, находившихся в МЛС (тюрьмы) и т. д.

• Наличие решений опекунских советов. Например, если в истории квартиры были продажи с переселением несовершеннолетних , то надо удостовериться, что сделка не ущемила их права и что детям были предоставлены нормальные условия для проживания.

• Дееспособность участников предыдущих сделок.

• История сомнительных сделок. Таковыми считаются, в частности, сделки, совершаемые в короткий промежуток времени. Например, если в течение одного года квартира трижды переходила из рук в руки, есть повод задуматься о том, что ее "очищали" от криминального прошлого.

• История сделок с квартирой. Для этого дополнительно приобретается расширенная выписка из ЕГРП, и данные из нее – даты и фамилии . Так, например, если в истории квартиры фигурировало право наследования, то нужно установить, прошел ли срок возможной исковой давности.